外国企业在马来西亚获得土地的规定

外国企业在马来西亚获得土地的规定

马来西亚宪法规定土地事务属于州务管辖范畴，各州均设有土地局，各州在联邦政府监督下，可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法均规定，马来西亚土地可以作为私有财产受法律的保护，可自由买卖。获得土地的方式主要分两种，一种是永久拥有权

（Freehold），可以获得永久地契（目前此权限已很难获得）；另一种是租赁性拥有权

（Leasehold），可获有效期为99年的租契。日前，联邦政府公布了新的修订政策，允许业主在99年地契到期之前支付一定费用，便可再延续新的99年所有权。

马来西亚土地法的主要内容

1966年1月1日起生效的《1965年国家土地法典》（The National Land Code 1965）是马来西亚最主要的土地法律框架。此外，马来西亚现行的主要土地法律还包括：《1976年地方政府法》（171号法令）、《1960年土地购置法》（Land Acquisition Act 1960）和《1976年城镇与乡村规划法》（172号法令）及其1995年修正案（993法案）。之后各州又颁布了自己的“马来人保留地法”（Malay Reserve Enactment）等法律法规。

《1965年国家土地法典》确定了联邦政府与州政府的权限、土地用途的分类、土地所有权转移、土地的买卖、没收、划分及抵押等内容。同时，无论何种用途的土地，必须在地契注明的规定时间内开发，如果违反，将无条件收回土地。《1976年城镇与乡村规划法》及其1995年修正案规定，申请取得土地，以及更改土地用途的方案必须呈报审批，只有在不违反地方政府规划原则与目标的情况下，方可获得批准。《1960年土地征用法》规定政府部门、企业或个人不得随意征用土地，只有州政府有权征用州内土地及改变土地使用性质，联邦政府征用土地也要通过州政府进行，并向后者支付费用。凡征用土地，必须公布征用理由和按市价补偿。“马来人保留地法”将土地总面积约1/4划为 “马来人保留地”，并规定除非获得州政府批准，否则不能出售、出租或抵押给非马来人。

外资企业获得土地的规定

2010年1月1日生效的《产业购置准则》（Guildeline on the Acquisition of Properties）是马来西亚对外资最主要的产业规定，明确了各机构在外资购置产业申请事宜的审批权限。

需要审批的产业购置包括：①直接购置价值超过2000万马币的非住宅产业，降低当地土著企业或政府机构的股份比例；②通过并购控股方式，间接购置土著企业或政府机构的价值超过2000万马币的非住宅产业。这两种购置申请，均有强制的30%土著股权限制，且外资企业缴纳的资本不得低于25万马币。

无需批准，但要报相关部门审核的产业购置包括：①购置价值超过100万马币的商业房屋；②价值超过100万马币或购置面积为5英亩以上的农业用地，用于农业投资、高新技术的商业投资、农业旅游项目开发或开展出口型农产品加工；③购置价值超过100万马币的工业用地；④购置价值超过100万马币住宅。但是，各州按情况制定最低限购价，如槟城和雪兰莪均限制外国只能购置200万马币以上的住宅。

禁止外资购置的产业有：①价值100万马币以下的产业；②州政府划分的中/低成本住宅；③“马来人保留地”上的产业；④州政府分给土著企业开发项目的产业。

无需批准的产业购置包括：购置马来西亚“第二家园计划”的住宅；多媒体超级走廊（MSC）区域内具MSC地位的公司，为了企业运营或员工住宿所购置的产业、在马来西亚任一发展走廊由政府相关机构批准的公司购置的产业；获得马来西亚国际伊斯兰金融中心（MIFC）秘书处颁发执照的公司购置的产业；公司的员工宿舍（外资控股的公司需购置10万马币以上的住宅），该业务由州政府批准；遗嘱或法院判决书要求转移给外资的产权；制造业公司购置的产业；联邦/州政府、州务大臣/首席部长公司及其他政府关联公司（GLCs）购置的产业；私有化转型机制下的产业；获得财政部、贸工部等

相关部门颁发的国际采购中心、运营总部、代表处、区域办事处、纳闵离岸公司以及生物科技公司等特殊地位公司所购置的产业。